Η ένωση ιδιοκτητών σπιτιού: Άγγελος ή διάβολος;
Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού, ή HOAs, είναι επίσημες νομικές οντότητες που δημιουργήθηκαν για να διατηρήσουν κοινούς χώρους. έχουν την εξουσία να επιβάλλουν περιορισμούς της πράξης. Οι περισσότερες εξελίξεις στο συγκυριαρχία και στην πόλη, καθώς και πολλές νεότερες υποδιαιρέσεις μιας οικογένειας, έχουν HOAs, τα οποία δημιουργούνται συνήθως όταν χτίζεται η ανάπτυξη. Οι συμβάσεις, οι όροι και οι περιορισμοί (CC & R's) εκδίδονται σε κάθε ιδιοκτήτη σπιτιού, και οι HOAs δημιουργούνται για να εξασφαλίζεται ότι τηρούνται, προκειμένου να διατηρηθεί η ποιότητα και η αξία των εμπλεκόμενων περιουσιακών στοιχείων.
Χαρακτηριστικά ενός συνδέσμου ιδιοκτητών σπιτιού
- Η ιδιότητα του μέλους είναι υποχρεωτική για όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων στο πλαίσιο της ανάπτυξης
- Τα μέλη επιβαρύνονται συνήθως με υποχρεωτικά τέλη
- Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού έχουν την εξουσία να θεσπίζουν και να εφαρμόζουν πρότυπα συντήρησης και σχεδιασμού επιπλέον εκείνων που θεσπίζονται με τα διατάγματα της πόλης
- Οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών είναι εταιρείες με επίσημες ρυθμίσεις - υπάρχει συνήθως ένα διοικητικό συμβούλιο που προσλαμβάνει μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων για να χειρίζεται θέματα συντήρησης και επιβολής
- Πολλές ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών δημοσιεύουν ένα ενημερωτικό δελτίο
Σύμφωνα με το Ινστιτούτο Κοινοτικών Σωματείων:
- Υπολογίζεται ότι 50 εκατομμύρια Αμερικανοί ζουν σε κοινότητες με κυβερνητικές οργανώσεις. Περίπου 1,25 εκατομμύρια άτομα υπηρετούν σε συμβούλια κοινότητας, με άλλα 300.000 μέλη συντρόφων.
- Περίπου 6.000 έως 8.000 νέες κοινοτικές ενώσεις σχηματίζονται κάθε χρόνο. Αυτό περιλαμβάνει τις συγκυριαρχίες, τους συνεταιρισμούς και τις προγραμματισμένες κοινότητες. Εκτιμάται ότι περισσότερες από τέσσερις στις πέντε κατοικίες ξεκινούν τα τελευταία 5-8 χρόνια έχουν κατασκευαστεί ως μέρος μιας κοινότητας που κυβερνάται από ενώσεις.
- Η εκτιμώμενη αξία ακίνητης περιουσίας των κατοικιών σε όλες τις κοινοτικές ενώσεις είναι περίπου 2 τρισεκατομμύρια δολάρια, περίπου το 15% της αξίας όλων των αμερικανικών κατοικιών.
- Τα εκτιμώμενα ετήσια λειτουργικά έσοδα για ενώσεις των ΗΠΑ είναι 30 έως 35 δισεκατομμύρια δολάρια.
Στην περιοχή Phoenix, κάθε κοινότητα είναι ελαφρώς διαφορετική.
Θα διαπιστώσετε ότι είναι σύνηθες για μια ένωση ιδιοκτητών σπιτιού να χειριστεί όλα ή κάποια από τα ακόλουθα:
- Καθιέρωση και είσπραξη τελών συντήρησης που απαιτούνται για την εκτέλεση λειτουργιών γειτονιάς
- Διατηρήστε την εξωραϊσμό της κοινότητας
- Διατηρήστε εγκαταστάσεις αναψυχής
- Παρέχετε χώρο για εκδηλώσεις ή λειτουργίες γειτονιάς.
- Παροχή ασφάλειας
- Προσαρμόστε τη συντήρηση του δρόμου
- Εφαρμόστε περιορισμούς της ιδιοκτησίας, συμπεριλαμβανομένων, μεταξύ άλλων, της εξωτερικής συντήρησης κατοικίας, της εμπορικής χρήσης των ιδιοτήτων, του ελέγχου των σκουπιδιών και των ματιών.
Άλλοι περιορισμοί που μπορεί να επιβληθούν από ένα HOA: στάθμευση στο δρόμο, έγκριση τοπίου ή είδη φυτών, ανοιχτή πόρτα γκαράζ, περιορισμοί φράχτη, περιορισμοί στην πισίνα, ανέγερση στεφάνων μπάσκετ ή δέντρων, αποθήκευση σκαφών και RV, κατοικίδια ζώα, απαιτήσεις ηλικίας των κατοίκων. Μπορεί να υπάρχουν περισσότερα.
Αν θέλετε να ξεκινήσετε μια συζήτηση σχετικά με ένα αμφιλεγόμενο θέμα, αρχίστε να μιλάτε για τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού. Είστε αναγκασμένοι να βρείτε ανθρώπους που τους εκτιμούν, ανθρώπους που τους περιφρονούν και ανθρώπους που βρίσκονται κάπου στη μέση. Εκείνοι που αγαπούν τις ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιών λένε ότι προστατεύουν την αξία των σπιτιών και των γειτονιών τους. Το κάνουν αυτό διατηρώντας την περιοχή ελκυστική και φροντίζοντας ότι κανείς δεν κάνει τίποτα άγριο, όπως ζωγραφική το σπίτι τους χρυσό και ροζ, στάθμευσης ένα φορτηγό 18-τροχό στο μπροστινό γκαζόν τους, αφήνοντας τα αποσυναρμολογημένα οχήματα στο δρόμο, ή τρέξιμο μια αγορά ψύλλων στο δρόμο.
Οι αντίπαλοι των HOAs επισημαίνουν υπερβολικές και αδίστακτους πίνακες HOA, αυξήσεις αμοιβών που δεν μπορούν να μειωθούν, και κανόνες που είναι υπερβολικά περιοριστικοί, από το είδος των θάμνων που φυτεύονται, μέχρι την τοποθέτηση μιας γραμμής ρούχων, στην αποτροπή της εμφάνισης της αμερικανικής σημαίας . Οι οργανώσεις αντι-HOA πιστεύουν ότι οι HOA είναι ιδιωτικές κυβερνήσεις που έχουν τεθεί πάνω από το νόμο.
Το εάν ή όχι να ζείτε σε μια ανάπτυξη που διέπεται από CC & R και HOA είναι μια ατομική επιλογή. Οι μελλοντικοί αγοραστές κατοικιών πρέπει:
- Διαβάστε κάθε CC & R που καταγράφονται στο σπίτι και σιγουρευτείτε ότι μπορούν να ζήσουν με τους όρους και τους περιορισμούς που περιέχονται στο έγγραφο πριν από το κλείσιμο της μεσεγγύησης.
- Μάθετε ποια είναι τα τρέχοντα τέλη. Μόλις αγοράσετε το σπίτι, δεν μπορείτε να αρνηθείτε να πληρώσετε τα τέλη. Αν το κάνετε, θα μπορούσατε να εκδιωχθείτε και το σπίτι σας θα μπορούσε να πωληθεί για να ρευστοποιήσει το χρέος. Οι χρεώσεις HOA μπορούν να κυμανθούν από 20 δολάρια το μήνα έως εκατοντάδες το μήνα, ανάλογα με το ακίνητο και τις παροχές που παρέχει η κοινότητα.
- Μάθετε πόσο συχνά έχουν εγερθεί τέλη κατά τη διάρκεια της ιστορίας του HOA. Θα είστε σε θέση να αντέξετε μελλοντικές αυξήσεις ή θα πρέπει να κινηθείτε; Μάθετε εάν η HOA διαθέτει αποθέματα μετρητών.
- Προσδιορίστε εάν υπάρχουν όρια προθεσμίας για το Διοικητικό Συμβούλιο και αν τα μέλη του Διοικητικού Συμβουλίου έχουν συμμετάσχει σε εκπαιδευτικές συναντήσεις σε αποτελεσματική διοίκηση HOA
- Προσδιορίστε εάν υπάρχουν εκκρεμείς δικαστικές υποθέσεις που αφορούν το HOA
Διεξήγαγα μια δημοσκόπηση
Πάνω από πολλά χρόνια, ρώτησα readers για το τι σκέφτονται HOAs. Έλαβα χιλιάδες απαντήσεις. Ακριβώς το 50% των ατόμων που ανταποκρίνονται πιστεύουν ότι οι ενώσεις ιδιοκτητών σπιτιού πρέπει να εξαλειφθούν. Περίπου το 15% των ερωτηθέντων πιστεύουν ότι οι HOAs κάνουν καλή δουλειά και το 7% πιστεύουν ότι είναι ένα απαραίτητο κακό. Το 13% των ανθρώπων που απάντησαν δήλωσαν ότι είχαν υποστεί προσωπική παρενόχληση από την HOA τους.
Αποφασίστε μόνοι σας για το HOAs
Ομάδες που οργανώνονται για να προστατεύουν τα δικαιώματα ιδιοκτητών σπιτιού ή / και να αντιτίθενται σε HOAs
Οι πολίτες για τη συνταγματική τοπική κυβέρνηση
Ομάδες Pro-HOA
Κοινοτικό Ινστιτούτο Συλλόγων (CAI)
Η αμερικανική σημαία στην Αριζόνα
Αριζόνα HOAs και η αμερικανική σημαία
Συζητήστε με άλλους επαγγελματίες HOA
HOA Φόρουμ συζήτησης για μέλη του διοικητικού συμβουλίου της HOA, μέλη επιτροπών, εθελοντές και επαγγελματίες HOA